OGGETTO : Manutenzioni su fabbricati a destinazione abitativa: la Legge di Bilancio 2018 chiarisce la disciplina dei beni significativi

 

 

 

Introduzione

Sulle prestazioni di servizi relativi a interventi di manutenzione, ordinaria e straordinaria, realizzati su immobili residenziali, è prevista l’applicazione dell’Iva ridotta al 10%.

Le cessioni di beni, relativamente a tali prestazioni, sono, invece, assoggettabili ad aliquota Iva ridotta solo se la relativa fornitura è posta in essere nell’ambito del contratto di appalto.
Tuttavia, quando l’appaltatore fornisce beni di valore significativo, l’aliquota ridotta si applica ai predetti beni soltanto fino a concorrenza del valore della prestazione considerato al netto del valore dei beni stessi.

Ad introdurre l’applicazione di una aliquota agevolata ha pensato il Legislatore che con la Finanziaria per l’anno 2000, articolo 7, comma 1, lettera b), L. 488/1999, ha previsto l’applicabilità dell’aliquota Iva ridotta del 10% per i lavori di manutenzione ordinaria e straordinaria di cui all’articolo 31, comma 1, lettere a) e b), L. 457/1978, purché eseguiti su immobili a prevalente destinazione abitativa privata.

L’agevolazione, dopo essere stata prorogata di anno in anno fino al 31 dicembre 2010, è stata definitivamente prevista a regime con la L. 131/2009.

Chiaramente nella determinazione della agevolazione occorre tener conto della prestazione complessivamente intesa e quindi anche delle materie prime, semilavorati e beni finiti forniti ed utilizzati dalle aziende che eseguono il lavoro. Tuttavia, sull’argomento, è intervenuta l’Agenzia delle entrate che con propria circolare n. 71/E/2000, ha chiarito che all’applicazione dell’aliquota agevolata sulla fornitura di beni fanno eccezione i beni aventi valore significativo (beni significativi) individuati da apposito decreto del Ministero delle finanze datato 29 dicembre 1999.

Di seguito si ripercorrerà la normativa e i passi da seguire per la corretta fatturazione di tali tipologie di prestazioni.

Manutenzioni ordinarie

Sono interventi di manutenzione ordinaria quelli relativi alla riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici, nonché quelle necessarie ad integrare e mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti, in particolare sono considerati, a titolo esemplificativo e non esaustivo, opere di manutenzione ordinaria i seguenti interventi:

  • sostituzione integrale o parziale di pavimenti e le relative opere di finitura e conservazione;
  • riparazione di impianti per servizi accessori (impianto idraulico, impianto per lo smaltimento delle acque bianche e nere);
  • rivestimenti e tinteggiature di prospetti esterni senza modifiche dei preesistenti oggetti, ornamenti, materiali e colori;
    rifacimento intonaci interni e tinteggiatura;
  • rifacimento pavimentazioni esterne e manti di copertura senza modifiche ai materiali;
  • sostituzione tegole e altre parti accessorie deteriorate per smaltimento delle acque, rinnovo delle impermeabilizzazioni;
  • riparazioni balconi e terrazze e relative pavimentazioni;
  • riparazione recinzioni;
  • sostituzione di elementi di impianti tecnologici;
  • sostituzione infissi esterni e serramenti o persiane con serrande, senza modifica della tipologia di infisso;
  • adeguamento degli impianti elettrici e di riscaldamento;
  • rifacimento di parte delle strutture portanti dei pavimenti e dei rivestimenti;
  • installazione di ascensori e scale di sicurezza;
  • sostituzione di serramenti interni ed esterni;
  • interventi sulle parti lignee esterne e realizzazione di poggiolate arricchenti la facciata;
  • demolizione di tramezzature e realizzazione di nuove mura divisorie;
  • chiusura di vani porta esistenti con apertura di nuovi vani;
  • spostamento della cucina in altro locale, creazione di un nuovo bagno e spostamento del bagno preesistente;
  • posa in opera di nuovi impianti e rivestimenti;
  • sostituzione delle funi degli ascensori e dei pannelli per adeguamento alle norme di legge;
  • sostituzione della centralina e delle sonde per la regolazione automatica del calore distribuito dalla centrale termica;
  • riparazione di perdite d’acqua delle condotte in pressione dell’impianto condominiale;
  • lavori di scavo e ripristino del piano cortile e posa in opera di tubi per il trasferimento del contatore dell’acqua potabile;
  • sostituzione del manto di tegole;
  • rifacimento dell’impermeabilizzazione e del piano piastrellato;
  • impermeabilizzazione delle grondaie del tetto;
  • verniciatura dei parapetti in metallo dei balconi.

Manutenzione straordinaria

Sono opere di manutenzione straordinaria quelle necessarie a rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici, nonché a realizzare ed integrare i servizi igienico sanitari e tecnologici, purché non alterino i volumi e le superfici delle singole unità immobiliari e non comportino modifiche di destinazione d’uso dell’immobile. In particolare si intendono a carattere straordinario, a titolo esemplificativo e non esaustivo, gli interventi di:

  • installazione di ascensori e scale di sicurezza;
  • realizzazione e miglioramento dei servizi igienici;
  • sostituzione di infissi esterni e serramenti o persiane con serrande e con modifica di materiale o tipologia di infisso;
  • rifacimento di scale e rampe;
  • interventi finalizzati al risparmio energetico;
  • recinzione dell’area privata (realizzazione di recinzioni, muri di cinta e cancellate);
  • costruzione di scale interne;
  • demolizione e rifacimento dei canali di grondaia e pluviali in lamiera con nuovi elementi di rame e nuove installazioni;
  • sostituzione dei cancelletti di ingresso carraio e pedonabile con altri aventi caratteristiche e colori diversi;
  • realizzazione di un marciapiede su suolo privato con posa di nuova pavimentazione;
  • installazione di un nuovo impianto di condizionamento con unità refrigerante esterna e unità ventilanti interne pensili;
  • sostituzione della caldaia esistente ed installazione di un nuovo bollitore per acqua sanitaria;
  • modifica dell’impianto idrico con sostituzione e nuovo posizionamento dell’autoclave;
  • interventi di adeguamento degli impianti alle norme antincendio;
  • apertura di lucernari di mansarde, senza modifica della destinazione d’uso;
  • demolizione e ricostruzione di tramezzi e solai;
  • costruzione o rifacimento totale di sistemazioni esterne;
  • installazione di un ascensore.

Fabbricati a prevalente destinazione abitativa

Sono considerati fabbricati a prevalente destinazione abitativa:
• le unità immobiliari classate nella categoria A, con l’esclusione dell’A10, indipendentemente dall’utilizzo dell’immobile (comprese le unità pertinenziali all’immobile abitativo),
• gli edifici che abbiano oltre il 50% della superficie dei piani sopra terra destinati ad abitazione privata.

Beni significativi
I beni definiti significativi, così come tassativamente elencati dal D.M. 29 dicembre 1999, sono i seguenti:

  • ascensori e montacarichi
  • infissi esterni e interni
  • caldaie
  • video citofoni
  • apparecchiature di condizionamento e riciclo dell’aria
  • sanitari e rubinetteria da bagni
  • impianti di sicurezza

Secondo le indicazioni dell’Amministrazione finanziaria a tali beni, data la presunzione di rilevanza del valore rispetto alla prestazione, l’Iva si applica con aliquota ridotta ma solo fino a concorrenza del valore della prestazione stessa al netto del valore dei beni, ovvero solo sulla differenza tra il valore complessivo della prestazione e quello dei beni stessi.

Il limite sul quale diviene applicabile l’aliquota ridotta si determina cioè sottraendo dall’importo complessivo della prestazione, rappresentato dall’intero corrispettivo dovuto dal committente, il valore dei beni significativi:

Limite applicabilità aliquota ridotta 10% Corrispettivo dovuto al committente – Valore dei beni significativi

L’Iva con aliquota agevolata non trova in ogni caso applicazione:

  • ai materiali o ai beni forniti da un soggetto diverso da quello che esegue i lavori
  • ai materiali o ai beni acquistati direttamente dal committente
  • alle prestazioni professionali, anche se effettuate nell’ambito degli interventi finalizzati al recupero edilizio
  • alle prestazioni di servizi resi in esecuzione di subappalti alla ditta esecutrice dei lavori

In tutti questi casi la fatturazione dei beni dovrà avvenire con l’aliquota Iva ordinaria del 22% alla ditta principale che, successivamente, fatturerà la prestazione al committente con l’Iva al 10%, sempre che ricorrano i presupposti.

Di seguito si propongono degli esempi di applicazione dell’aliquota iva ridotta in caso di esistenza di beni significativi:

Esempio 1
Mario Rossi effettua un intervento di manutenzione straordinaria su suo appartamento, il costo complessivo dello stesso è pari a 10.000 euro, più precisamente l’intervento è composto della:
a) prestazione lavorativa il cui costo è pari a 4.000 euro;
b) dei beni significativi il cui costo è pari a 6.000 euro.
In tale caso occorre chiedersi su quale importo possa trovare applicazione l’aliquota agevolata. Tornando alla formula già indicata occorrerà fare la differenza tra il corrispettivo complessivo dovuto al committente e il valore dei beni significativi, da cui:
10.000 – 6.000 = 4.000
Ne consegue che l’applicazione dell’Iva sarà la seguente:

Fac-simile fattura:
– prestazione lavorativa 4.000 euro 10% 400
– beni significativi (entro nel limite) 4.000 euro 10% 400
– beni significativi (oltre il limite) 2.000 euro 22% 440

Esempio 2
Mario Rossi effettua un intervento di manutenzione straordinaria su suo appartamento, il costo complessivo dello stesso è pari a 10.000 euro, più precisamente l’intervento è composto della:
a) prestazione lavorativa il cui costo è pari a euro 6.000,
b) dei beni significativi il cui costo è pari a euro 4.000.
In tale caso occorre chiedersi su quale importo possa trovare applicazione l’aliquota agevolata. Tornando alla formula già indicata occorrerà fare la differenza tra il corrispettivo complessivo dovuto al committente e il valore dei beni significativi, da cui:
10.000 – 4.000 = 6.000
Ne consegue che l’applicazione dell’iva sarà la seguente:

Fac-simile fattura:
– prestazione lavorativa 6.000 euro 10% 600
– beni significativi (entro nel limite) 4.000 euro 10% 400

Esempio 3
Mario Rossi effettua un intervento di manutenzione straordinaria su suo appartamento, il costo complessivo dello stesso è pari a euro 3.500, più precisamente l’intervento è composto:
a) dalla prestazione lavorativa il cui costo è pari a 1.000 euro;
b) dalle materie prime il cui costo è pari a 500;
c) dai beni significativi il cui costo è pari a 2.000 euro.
In tale caso occorre chiedersi su quale importo possa trovare applicazione l’aliquota agevolata. Tornando alla formula già indicata occorrerà fare la differenza tra il corrispettivo complessivo dovuto al committente e il valore dei beni significativi, da cui:
3.500 – 2.000 = 1.500
Ne consegue che l’applicazione dell’iva sarà la seguente:

Fac-simile fattura:
– prestazione lavorativa (comprese le materie prime) 1.500 euro 10% 150
– beni significativi (entro nel limite) 1.500 euro 10% 150
– beni significativi (oltre il limite) 500 euro 22% 110

Novità Legge di Bilancio 2018

La Legge 205/2017 (Legge di Bilancio per il 2018) ha introdotto all’articolo 1, comma 19, opportuni chiarimenti sull’aliquota Iva agevolata applicabile ai beni significativi nell’ambito della manutenzione ordinaria e straordinaria, sempre se realizzati su fabbricati a prevalente destinazione abitativa privata come innanzi definiti.
Si tratta di una interpretazione autentica dei già citati articolo 7, comma 1, lettera b), L. 488/1999 e D.M. 29 dicembre 1999 e che in buona parte recepisce i chiarimenti già forniti sul punto dall’Amministrazione finanziaria.
Secondo l’interpretazione autentica fornita dal Legislatore la determinazione dei beni significativi deve essere effettuata:
• avendo riguardo all’accordo contrattuale tra le parti;

  • sulla base dell’autonomia funzionale delle parti staccate rispetto al manufatto principale come individuato nel D.M. 29 dicembre 1999;
  • tenendo conto solo di tutti gli oneri che concorrono alla produzione dei beni stessi (materie prime e manodopera impiegata per la produzione).

In merito all’aspetto contrattuale il legislatore ha chiarito che non rileva la circostanza che il contratto sia riconducibile all’appalto o alla prestazione d’opera, ciò che interessa è che la prestazione abbia ad oggetto la realizzazione degli interventi di recupero del patrimonio edilizio.
Allo stesso tempo risulta confermato che la base imponibile Iva deve essere costituita dall’ammontare dei corrispettivi dovuti al cedente o al prestatore secondo le condizioni contrattuali e che quale valore dei beni significativi deve essere assunto quello risultante dall’accordo contrattuale stipulato dalle parti nell’esercizio della loro autonomia privata.

Va inoltre sottolineato che il valore della prestazione come risultante dall’accordo contrattuale stipulato dalle parti deve tenere conto di tutti gli oneri che concorrono alla produzione dei beni e quindi anche delle materie prime oltre che della manodopera impiegata.

In ogni caso il valore dei beni significativi non può essere inferiore:
• al relativo prezzo di acquisto, laddove il prestatore non sia anche il produttore;
• al prezzo di acquisto dei beni/materie prime nonché della manodopera diretta necessari alla produzione dei beni stessi.

Æ Si esclude quindi l’obbligo di ricarico sulla rivendita dei beni significativi da parte del fornitore.

Decorrenza
La decorrenza della interpretazione autentica, fatti salvi comportamenti difformi tenuti fino a tale data, è il 1° gennaio 2018 data di entrata in vigore della Legge di Bilancio 2018. Pertanto, nessuna sanzione, ma anche nessun rimborso, spetterà ai contribuenti per i comportamenti tenuti nel passato.

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